Las recientes limitaciones legales al precio del alquiler pretenden favorecer el acceso a la vivienda, pero, presumiblemente, van a tener el efecto contrario, ya que va a disminuir la oferta de viviendas en arrendamiento.
El problema fundamental radica en la falta de viviendas públicas destinadas a alquiler y, por esta razón, el peso del mercado de alquiler recae en manos privadas. Ante este panorama, la solución de la administración no ha sido ayudar a los particulares para que haya más oferta de viviendas en arrendamiento, sino obligarles a soportar a su cargo el acceso a la vivienda a precios sociales, es decir, quiere que los particulares sustituyan la falta de vivienda pública. Sin embargo, si los propietarios no obtienen rendimiento, o si pierden dinero, buscarán otras opciones y la oferta de alquiler se reducirá drásticamente.
La inversión en una vivienda de alquiler genera una rentabilidad del 4% o el 5%, ya que tener un piso comporta muchos gastos: IBI, comunidad de propietarios, reparaciones, seguros, impagos… En esta situación, la administración ha decidido imponer una reducción del precio de los alquileres, manteniendo las cargas de los propietarios.
Ahora bien, analizando el mercado de la vivienda, debemos tener en consideración lo siguiente:
- El precio de la vivienda sube, las hipotecas suben, los impuestos suben, los gastos suben (por ejemplo, el pago del agente de la propiedad ahora es de cargo del propietario), pero los alquileres tienen que bajar por imperativo legal a cargo del propietario.
- La seguridad jurídica disminuye y la protección frente a impagos y ocupaciones, lejos de mejorar, cada vez protege más los incumplimientos y las usurpaciones.
- El número de viviendas necesario para tener la calificación de gran tenedor ha disminuido de forma incomprensible. Una persona con cinco viviendas, incluida la vivienda habitual, es un gran tenedor y comparte la misma regulación que las grandes corporaciones y los fondos de inversión con cientos de viviendas. Considero que es un error esencial, ya que los pequeños propietarios deberían ser la base del mercado de alquiler, porque se ocupan personalmente de los inquilinos, los conocen, quieren que estén bien y que cuiden el piso. Eliminarlos del mercado es un grave error y, además, es irreversible.
- Nadie alquilaría una vivienda sin verla. Sin embargo, los límites al precio del alquiler se basan en unos índices establecidos sin ver los pisos, en función de la zona y de unos parámetros normativos. No obstante, unos parámetros fijados desde un ordenador no son suficientes para conocer el valor de un piso y, por ejemplo, una misma zona incluye calles de primera categoría y calles más desfavorecidas. Agrupar todas las viviendas comportará que los mejores pisos se paguen por debajo de su valor y que los peores pisos se paguen por encima, distorsionando el mercado y disminuyendo la calidad de la oferta.
- La Ley no permite ser generoso, ya que el precio de un contrato anterior vincula al contrato posterior, por tanto, si algún propietario, por alguna razón, quiere favorecer a un inquilino, no puede hacerlo sin vincular a la baja los futuros alquileres.
- El mercado de la vivienda va a cambiar de forma definitiva. El resultado de estas medidas llevará a los pequeños propietarios a desaparecer del mercado, los pisos acabarán en manos de grandes corporaciones y, por tanto, la oferta se concentrará en pocas manos. En el futuro, un oligopolio de grandes empresas controlará el mercado de la vivienda.
Los pequeños propietarios deberían ser la base sobre la cual resolver el problema de la vivienda. Son la solución, no el problema. Sin embargo, las nuevas medidas adoptadas lo entienden al revés.
Las perspectivas no son nada optimistas.